【裁判要旨】

    前期物业公司无权对业主大会选聘物业公司的决定行使撤销权、退出物业服务的企业应当向业主移交物业设施及资料。

【基本案情】

    2007年1月1日，某谷物业公司与新乡某谷房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，就某谷物业公司对某谷时代广场二期提供前期物业管理服务，明确管理期限自合同生效之日起至该小区业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。2018年2月11日，某谷时代广场二期召开第二届业主大会，选举产生了二期业委会，并向所在街道办备案。二期业委会多次书面通知某谷物业公司对业主反映的“电梯故障，限制业主充水、充电，监控设备故障”等问题进行整改，但双方协商无果。2019年3月8日二期业委会发出“关于召开新乡市某谷时代广场二期全体业主（楼长）代表大会的公告”，准备召开业主（楼长）代表大会，对小区选聘新物业管理公司等有关事宜进行表决。2019年3月31日，二期业委会发出公告载明“……业主代表大会同意并授权二期业委会全面向社会公开、公平、公正以招标、议标、邀标的方式进行重新选聘新的物业公司，本结果公告之日起由业主委员会立即执行……”,公共上显示有该小区所在办事处监督员范某、张某，社区监督员齐某、崔某的签字。该公告内容系打印，未加盖所在社区、办事处的公章，监督员亦未签章。

    2019年4月18日，二期业委会与某伟招标有限公司签订招标代理合同，委托该公司为案涉小区二期物业管理项目实施招标。2019年4月22日二期业委会向某谷物业公司发出邀请函，邀请其报名参加小区物业服务项目的投标工作。2019年5月16日，某鼎物业公司中标，于2019年5月29日与二期业委会签订物业服务合同。二期业委会提供的二期业主代表（楼长）授权委托书中载明的委托期限为自2018年1月29日起至2023年1月28日止，多处出现一人书写、代签、代投的情况。另案业主李某、赵某等提起业主撤销权之诉，二审法院于2021年4月1日作出判决，认为无充分证据证明二期业主大会作出的选聘新物业服务企业的决定违反法律规定，判决驳回李某、赵某等的诉讼请求。

    二期业委会于2019年8月21日提起本案诉讼，要求某谷物业公司撤离该小区，并移交相关资料及设施等。

【裁判结果】

    生效裁判认为：案涉前期物业合同约定物业服务期限至二期业委会与其所选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。2019年5月29日，二期业委会经公开招标的形式已另行与某鼎物业公司签订物业服务合同，某谷物业公司未能中标，至此案涉前期物业合同因合同约定的条件成就而终止，且生效判决也驳回了该小区业主要求撤销二期业主代表大会决议的诉请，故二期业委会要求某谷物业公司搬离涉案小区，并向其移交物业服务用房及监控设施,于法有据。另《物业管理条例》规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等物业管理所必需的资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，二期业委会要求移交上述相关资料，符合规定应予支持。某谷物业公司搬离涉案小区，应对案涉车库进行移交，但所涉行为不得侵害建设单位的相关合法权益。二审法院判决撤销一审判决，某谷物业公司搬离案涉小区，并向二期业委会移交物业服务用房、监控设施、地下车库及物业管理资料等。

【典型意义】

    当建筑建成后，需要开始对建筑物及相关设施进行管理，且随着业主逐步入住，卫生、安保、停车等相关服务需求同步产生，因此在初期甚至开发商销售房屋的相当长一段时期内，由建设单位先行选择物业服务企业并与之签订前期物业服务合同是惯常做法。但法律对此类合同进行了一定的约束，即前期物业服务合同在约定期限届满或期限虽未满但业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

    业主有权作出选聘新物业公司的决定，按法律规定要符合专有部分占建筑物总面积及业主人数占总人数“双过半”要求。如果主张未达此要求，涉及的法律问题是合同是否可撤销而非合同本身是否生效。根据《中华人民共和国民法典》的规定，对业主大会作出选聘物业服务企业的决定，及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同提出异议，并行使撤销权的主体是小区的业主而非提供前期物业服务企业。

    物业服务企业交接在形式上表现为原企业退出物业服务区域等，但本质上是物业企业移交物业管理权。这些义务并非源于当事人合同约定，而是源于法律的规定，对该义务的理解应为法定义务。因此，物业服务合同终止后物业服务企业应当履行的后合同义务主要有退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施、资料等。